Logowanie

Żywotność kompleksów mieszkalnych: Ile mogą nam służyć?

Aby budynek mieszkalny był zdolny do działania, wymaga cyklicznych kontroli i działań konserwacyjnych, w tym wymiany jego głównych elementów w ustalonych odstępach czasowych. Aby budynek mieszkalny był zdolny do działania, wymaga cyklicznych kontroli i działań konserwacyjnych, w tym wymiany jego głównych elementów w ustalonych odstępach czasowych.

Pytanie to nurtuje wszystkich, zarówno potencjalnych kupców jak i właścicieli mieszkań. Praktycznie rzecz biorąc, mieszkanie będzie utrzymywało swoją pozycję rynkową tak długo, jak długo istnieją chętni na niego nabywcy.

Aby być bardziej precyzyjnym, kondominium pozostanie aktywną i opłacalną nieruchomością tak długo, jak długo dotyczące go miesięczne opłaty i wydatki eksploatacyjne pozostaną poniżej kosztów wynajmu. W momencie, kiedy opłaty eksploatacyjne za m mieszkanie oraz podatki przekroczą kwotę wynajmu, dojdzie do zminimalizowana lub całkowitego zaniku popytu na jego zakup.

Żywotność elementów mieszkalnych
Budynki, w których mieszczą się kondominia, składają się z elementów, które z kolei dzielą się na tysiące poszczególnych składników. Z biegiem czasu, ze względu na zużycie i eksploatację użytkową, elementy te muszą być naprawiane, odnawiane lub wymieniane. Znając wiek danego kompleksu mieszkalnego, można określić kiedy dokonano poszczególnych modyfikacji i napraw, a także można przewidzieć kiedy nastąpi kolejny moment konserwacji.

Należy pamiętać, że naprawa i odnawianie wnętrza poszczególnych lokali są bezpośrednim obowiązkiem i odpowiedzialnością właściciela. Miesięczne opłaty eksploatacyjne nie obejmują niczego, co znajduje się poza kondominium.

Zatem, wyposażenie, ogrzewanie, klimatyzacja, hydraulika i instalacje elektryczne, znajdujące się wewnątrz mieszkania muszą być utrzymywane i kontrolowane na koszt właściciela.

Poniższy wykres pokazuje przewidywaną długość operacyjną głównych elementów mechanicznych, wchodzących w skład mieszkań na przestrzeni lat. Z szerokiej gamy danych i po wielu konsultacjach z ekspertami budowlanymi, utworzono diagram, przedstawiający rzetelny obraz konserwacji i wymiany poszczególnych elementów w czasie, mający zastosowanie do średnich budynków mieszkalnych.

Pierwszym istotnym elementem, który wymaga konserwacji i wymiany jest dach kompleksu. Zwykle specjaliści zajmują się nim co około 10 lat, a wymieniają, gdy osiągnie wiek około 15 do 18 lat. Następny w kolejce jest system chłodzenia, który planowo ma działać bez większych problemów przez 18 lat, ale tylko w przypadku regularnych kontrolach i konserwacji, co dwa lub trzy lata. Do wymiany systemu może dojść po około 18- 20 latach funkcjonowania. Podobnie sprawa się ma, w kwestii systemu grzewczego. Wymaga on konserwacji średnio co pięć lat i może sprawnie funkcjonować bez większych napraw i wymian przez 20 lat. Po upływie tego czasu, bardzo prawdopodobne jest, że właściciel będzie musiał zadbać o wymianę całego systemu, lub jego strategicznych części. Kolejnym istotnym elementem są windy. Ich wytrzymałość sięga 20 lat pracy, jednak wymaga częstych wizyt kontrolnych i konserwacyjnych od 10 do 20 roku funkcjonowania. Po upływie tego czasu, instalacja dźwigowa powinna ulec wymianie na nową. Konserwacji i wymianie podlegają także elementy hydrauliczne, typu rurociągi. W ciągu ostatnich lat ich jakość i wytrzymałość znacznie się poprawiła, więc można spodziewać się, że te niedawno utworzone i wymienione, będą funkcjonowały bez zarzutu nawet przez pół wieku. Zwrócić uwagę należy także na okna. Trwałość standardowego rozmiaru okna sięga 50 lat, jednak od czasu do czasu wymaga przeprowadzania działań konserwacyjnych, mających na celu przykładowo uszczelnianie. Pomieszczenia całkowicie przeszklone wymagają częstszych kontroli i bardziej kompleksowych działań.

Wszystko w szklanych oknach
Z powodu wyglądu, elewacje nowych budynków mieszkalnych, zostały przekształcone na szklane, często sięgające od podłogi do samego sufitu. Taki zabieg daje mieszkaniu znacznie bardziej atrakcyjny wygląd i pomaga w sprzedaży, jednak eksperci budowlani zaznaczają, że tego typu budowle, posiadające konstrukcje ścian szklanych, są mniej energooszczędne niż klasyczne murowane konstrukcje, budowane 40 lub 50 lat temu.

W rzeczy samej, gdy koszty energii wzrosną, szklane wieże mogą stać się pariasami przyszłości. John Straub, profesor Uniwersytetu w Waterloo, powiedział, że „w tych budynkach – zarówno systemy mechaniczne jak i estetyczne, będą musiały zostać przerobione po upłynięciu około 25 lat. Konstrukcje betonowe wytrzymają znacznie więcej i dłużej. W ciągu najbliższych dwudziestu kilku lat, zobaczymy wiele rusztować przed obecnymi szklanymi fasadami. Niektórzy będą próbowali je naprawiać, uszczelniać lub wymieniać na inne szkło, a niektórzy wrócą do przeszłości”.

Inny naukowiec, Ted Kesik, z wydziału Architektury na Uniwersytecie w Toronto, ostrzega, że koszty energii będą w najbliższych latach wzrastać, co doprowadzi do podskoczenia rachunków za ogrzewanie i klimatyzację. „Mając na uwadze fakt, że przeszklone wieże są mniej energooszczędne, opłaty miesięczne za mieszkanie w nich, w komfortowych warunkach, znacznie wzrosną.” Grono ekspertów wskazuje, że koszty utrzymania szklanych wież będą rosły i osiągną swoje maksimum za około 25 lat.

Niektórzy z nich prognozują nawet, że za 15 lub 20 lat, zaistnieje konieczność wymiany wszystkich szklanych, zewnętrznych warstw budynków mieszkalnych. Szacunkowy koszt wymiany jednostkowej sięga 80000$. Krótko mówiąc, to co wydaje się nam bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem, zarówno dla właścicieli jak i nabywców, może okazać się zgubą i poważnym utrudnieniem funkcjonowania w przyszłości.

Potrzeba cyklicznych napraw i wymian
Aby budynek mieszkalny był zdolny do działania, wymaga cyklicznych kontroli i działań konserwacyjnych, w tym wymiany jego głównych elementów w ustalonych odstępach czasowych. Między czasie, budynek osiąga około 40 do 50 lat i ma na swoim koncie szereg mniejszych lub większych modernizacji, przeprowadzonych w etapach lub jednorazowo. Odpowiednio regulowane i zarządzane kompleksy mieszkalne, posiadają środku amortyzacji, niezbędne do akumulacji pieniędzy w czasie, pozwalające na wymianę poszczególnych elementów, dzięki którym mieszkanie nie wypada z rynku.

Patrząc w bardziej odległą przyszłość, częstsze i powtarzane regularnie wymiany i działania konserwacyjne istotnych wspólnych elementów mieszkalnych, doprowadzi do wyższych opłat eksploatacyjnych w odniesieniu do starszych kompleksów. W niektórych przypadkach, będą one mogły wzrosnąć do takiego pułapu, że posiadanie kondominium przez właściciela przestanie się opłacać. W ekstremalnych warunkach, w obliczu poważnych trudności finansowych, niektóre budynki mieszkalne mogą zostać dobrowolnie zlikwidowane przez właścicieli lub zamknięte w drodze postępowania upadłościowego, wszczętego przez wierzycieli.

Problem związany z brakiem możliwości utrzymania odpowiednich środków amortyzacji może pojawić się w czasach spowolnienia gospodarczego. Właściciele jednostek mogą doświadczyć strat w zatrudnieniu, czyniące ich niezdolnymi do pokrycia wszystkich kosztów podatkowych za kompleks. Problem ten może dramatycznie rosnąć lub stopniowo maleć, w zależności od metod zarządzania budynkiem. Historia pokazuje, że kupując mieszkania z małą lub bez zaliczki, wiąże się to z ogromnym zagrożeniem dla słabych finansowo właścicieli, którzy mogą stracić swoje jednostki w okresie trudności gospodarczych. Jeżeli kompleks składa się z wieli takich właścicieli, budynek może być niedofinansowany, przez co pozbawiony możliwości konserwacji i naprawy istotnych elementów, co z kolei może doprowadzić do upadłości.

Ponieważ każde mieszkanie posiada ograniczoną żywotność, przynajmniej w stosunku do czynników ekonomicznych i związanych z nimi kosztów utrzymania, które wraz z wiekiem mieszkania wzrastają, wielu właścicieli decyduje się na zakup nowszych kompleksów, gdzie koszty konserwacji w najbliższej przyszłości nie będą zbyt wygórowane. Ta sama logika pojawia się w momencie sprzedaży jednostki. Nie warto czekać, aż koszty eksploatacyjne staną się zbytnio wysokie. Im stają się one większe, tym spada szansa na sprzedaż lokum.

Żywotność fizyczna
Jeśli chodzi o trwałość fizyczną, ten sam wzór ma zastosowanie do mieszkań w innych wysokich budynkach, włączając w to apartament owce. Odpowiednio zarządzane i posiadające odpowiednie zasoby finansowe budynki mogą osiągać żywotność nawet do ponad stu lat. Natomiast kiepskie zarządzanie, zaniedbywanie istotnych kwestii konserwacyjnych i nie tylko, prowadzi do „wykończenia” budowli zdecydowanie za szybko.  Fizyczna długość życia zależy zatem od jakości zarządzania, roztropnością zachowań politycznych oraz zdolności właścicieli do finansowania koniecznych działań oraz dbania o kondycję kompleksu. 

Ostatnio zmienianyniedziela, 29 marzec 2015 10:34

Skomentuj

Upewnij się, że pola oznaczone wymagane gwiazdką (*) zostały wypełnione. Kod HTML nie jest dozwolony.

1°C

Toronto

Mostly Cloudy

Humidity: 63%

Wind: 30.58 km/h

  • 03 Jan 2019 1°C 0°C
  • 04 Jan 2019 6°C -1°C